Appartamenti sui 40 metri quadri, magari arredati, per darli in locazione a persone singole o coppie giovani, in maniera tale da ottenere il massimo rendimento.
Un bilocale è solitamente un appartamento transitorio che si libera mediamente in un paio di anni. Liberandosi, dà l’opportunità di aggiornare il canone, se il mercato lo permette, ma dalI’altra richiede un minimo di impegno in termini di gestione: eventuali riparazioni, la ricerca di un altro inquilino e così via.
Di solito, è più conveniente l’acquisto del nuovo. La vetustà degli immobili obbliga, spesso, a tirare fuori ingenti somme per ristrutturazioni e/o sostituzioni fatte dal condominio, a titolo di spese straordinarie. Questi costi vanno calcoIati in diminuzione del reddito che si ottiene dalle locazioni.
Per la zona geograficamente più conveniente ci sono alcuni ragionamenti da fare. Normalmente i clienti credono che sia assolutamente meglio acquistare in pieno centro, perché “si loca a prezzi alti e con più facilità”.
Abbiamo sentito molte volte la frase “chi ha i soldi li ha sempre, anche in tempo di crisi”, e quindi si pensa che i canoni di locazione in centro, anche se molto alti, non temano mai la crisi, ma questo non è sempre cosÌ scontato.
Facciamo due esempi di investimento e mettiamoli a confronto.
a) Acquisto nel quadrilatero di Milano un bilocale, 40 mq a 15 mila euro al mq, cioè 600 mila euro, e penso di ricavarne il 5%, 2.500 euro al mese. Riesco a locare l’appartamento per un anno, poi mi rimane vuoto per un po’, poi forse ritrovo un inquilino e, spesso, pur di occuparlo, sono costretto ad abbassare il prezzo.
Facendo una media non riuscirò mai a prendere il 5% sperato.
In questo momento, infatti, anche se in pieno centro, molti bilocali sono sfitti. I canoni alti, normalmente, sono pagati solo dalIe grandi aziende per i propri dirigenti. Ma, in tempi di crisi come questi, in cui i tagli dei benefit sono alI’ordine del giorno, spesso recedono dai contratti e tanti immobili rimangono sfitti.
b) Acquisto in comuni vicini a Milano un bilocale nuovo, 40 mq a 2.500 euro al mq, cioè a IOO mila euro, e vorrei ugualmente percepire il 5%, cioè meno di 420 euro al mese. Riesco a locare con estrema facilità: quando l’inquilino se ne va, ne trovo facilmente un altro.
Inoltre, con 600 mila euro, qui compro sei bilocali. Se da un Iato ho un impegno di gestione maggiore, dalI’altro Iato divido il rischio.
È difficile che non mi paghino sei inquilini su sei, mentre se ne ho solo uno, può succedere.